Una tormenta perfecta de caída del valor de los edificios antiguos, débil demanda de inquilinos como resultado de la pandemia y altas tasas de interés para nuevos préstamos y refinanciaciones ha dejado tambaleante al sector de edificios de oficinas, valorado en 2,4 billones de dólares.
Para algunos inversores inmobiliarios, esto puede ser algo bueno.
Varios grandes edificios de oficinas en todo el país –incluido Manhattan– se han vendido recientemente con grandes descuentos, hasta un 70% de descuento, a compradores oportunistas, que apuestan a que obtendrán grandes ganancias cuando los precios terminen rebotando.
En abril, una empresa poco conocida, Yellowstone Real Estate Investments, pagó 185 millones de dólares por 1740 Broadway, una torre de oficinas cerca de Columbus Circle en Manhattan. El gigante inversor Blackstone había pagado 600 millones de dólares por el edificio diez años antes. Y esta semana, dos empresas inmobiliarias compraron una torre en Midtown Manhattan por menos de 50 millones de dólares, según Bloomberg.
Aunque se trata de compradores relativamente pequeños, su aparición es una señal de las crecientes dificultades del mercado inmobiliario comercial de Estados Unidos. Las dificultades que rodean las negociaciones son una de las ilustraciones más visibles de las dificultades que se gestan en el sector y que podrían provocar pérdidas importantes a cientos de bancos e inversores en préstamos respaldados por bienes inmuebles.
Isaac Hera, director ejecutivo de Yellowstone, dijo que su compañía estaba haciendo acuerdos basándose en cálculos de que «nuestras inversiones actuales no se verán afectadas si los precios de las oficinas siguen cayendo». Hera añadió: “Nunca intentamos cronometrar los mercados. »
Algunos analistas de la industria han advertido que la búsqueda de gangas es sólo la punta del iceberg, más una señal de rápida negociación que una indicación de que los precios de las propiedades de oficinas han tocado fondo, especialmente las construidas hace décadas.
«Las vacantes de oficinas están alcanzando niveles que nunca antes habíamos visto», dijo Chad Littell, director nacional de análisis de mercados de capital de EE. UU. en CoStar, una firma de investigación y datos inmobiliarios. «A medida que aumentan las vacantes, es difícil endeudarse para comprar o ampliar una oficina».
CoStar predice que 2024 y 2025 serán los dos peores años registrados para los edificios de oficinas en términos de superficie cuadrada que los inquilinos entregan o desalojan en todo el país.
La magnitud de los problemas puede no ser evidente hasta mucho más tarde, dada la compleja dinámica y los incentivos competitivos de los participantes en el mercado, desde prestamistas e inquilinos hasta compradores y vendedores.
Las dificultades en el sector de oficinas comenzaron con la pandemia, que marcó el inicio de una transición duradera hacia el trabajo remoto. Desde entonces, los empleadores han tenido que adaptarse a que sus empleados estén fuera de la oficina cinco días a la semana, lo que ha llevado a muchos a reducir el tamaño de su espacio de oficina. Esto ha afectado a los propietarios de edificios, que dependen de pagos regulares de alquiler para pagar sus hipotecas.
El aumento de las tasas de interés sólo ha hecho las cosas más difíciles, ya que muchos propietarios se muestran reacios a renegociar acuerdos de financiación o no pueden permitirse nuevas hipotecas, especialmente si no tienen suficientes inquilinos que paguen el alquiler. Algunos propietarios de edificios han amenazado con incumplir sus hipotecas y desalojar sus propiedades.
Al mismo tiempo, los prestamistas e inversores en bonos respaldados por préstamos de bienes raíces comerciales están tratando de evitar ejecuciones hipotecarias y enfrentando grandes pérdidas por ventas en dificultades. En cambio, muchos dieron más tiempo a los propietarios, con la esperanza de que pudieran reclutar nuevos inquilinos y reiniciar los pagos de la hipoteca. Esta estrategia permite limitar el número de edificios en dificultades actualmente a la venta. Pero en algún momento, las ejecuciones hipotecarias y las ventas en dificultades se vuelven inevitables, y está sucediendo en Nueva York, Chicago y Los Ángeles.
En lo que va del año, las hipotecas sobre 16 edificios de oficinas empaquetados como bonos de bienes raíces comerciales han sido ejecutadas o extinguidas, lo que ha resultado en pérdidas de 500 millones de dólares para los inversores en todo el país, según datos e investigaciones de Trepp. El año pasado, se ejecutaron o extinguieron 26 hipotecas empaquetadas en bonos, lo que resultó en pérdidas de 265 millones de dólares para los inversores.
El valor monetario de estas pérdidas es pequeño dado que aproximadamente 171 mil millones de dólares de hipotecas vinculadas a edificios de oficinas se han consolidado en bonos. Pero Trepp ha colocado más de una cuarta parte de esos préstamos en una lista de vigilancia debido a posibles problemas, lo que significa que podrían producirse más ventas en dificultades.
La mayoría de los cazadores de gangas pagan todo en efectivo por los edificios de oficinas porque los prestamistas están más centrados en deshacerse de carteras de préstamos en dificultades y menos dispuestos a asumir nuevas deudas, dijeron expertos de la industria. Estos compradores a menudo se conforman con esperar a que bajen las tasas de interés antes de comprometerse con el típico préstamo a 10 años para financiar una transacción de edificio de oficinas.
Hera, de Yellowstone, dijo que prefería comprar al contado cuando trataba con vendedores en dificultades porque los acuerdos se cerraban más rápidamente. Añadió que su empresa, que depende del dinero de fondos de pensiones e inversores ricos, tenía «cientos de millones de dólares» para comprar más propiedades o pedir prestado.
Yellowstone compró 1740 Broadway, un edificio en gran parte vacío, con planes de convertir potencialmente algunos pisos en apartamentos, dijo Hera. Un fondo de Blackstone pagó 600 millones de dólares en 2014 por el edificio histórico, anteriormente ocupado por la Mutual Life Insurance Company de Nueva York y apodado el edificio «MONY».
La compra de Blackstone fue financiada en parte por una hipoteca de 308 millones de dólares del Deutsche Bank, que luego se convirtió en un bono inmobiliario comercial vendido a inversores. Blackstone dijo que canceló su participación en el edificio hace tres años, cuando los grandes inquilinos comenzaron a irse durante la pandemia, y que los efectos sobre sus inversores fueron limitados. Algunos inversores en el bono que respaldaba 1740 Broadway también sufrieron pérdidas porque los 185 millones de dólares pagados por Yellowstone eran mucho menos que el valor de la hipoteca.
TPG y su socio comercial, GFP Real Estate, también planean convertir en apartamentos el edificio de 27 pisos, en gran parte vacío, que adquirieron en 222 Broadway por 147,5 millones de dólares, dijo una persona informada sobre el asunto. GFP forma parte de un grupo propietario que también planea convertir el histórico edificio Flatiron en Manhattan en apartamentos.
Muchos en la industria inmobiliaria ven la conversión de edificios de oficinas en apartamentos como una forma de abordar la necesidad de más viviendas en las ciudades y la disminución de la demanda de espacio para oficinas. Pero las conversiones son caras y no todos los edificios son fáciles de renovar.
Yellowstone y TPG adquirieron los dos edificios de Broadway a un precio que representaba un descuento de aproximadamente el 70 por ciento respecto al precio por el que se vendieron esos edificios por última vez hace aproximadamente una década.
Robert Sarver, promotor inmobiliario y ex propietario de los Phoenix Suns de la Asociación Nacional de Baloncesto, está utilizando parte de su riqueza personal para invertir en edificios de oficinas. El dinero de la familia del Sr. Sarver se utiliza para financiar una empresa de inversión con sede en Phoenix, 3Edgewood, que el año pasado adquirimos edificios de oficinas en Dallas y Houston en operaciones totalmente en efectivo.
Sarver vendió los Suns y un equipo profesional de baloncesto femenino hace dos años después de una investigación de la NBA sobre acusaciones de maltrato a empleados e insultos raciales. Él habría vendido ambos equipos por 4 mil millones de dólares. Sarver se negó a discutir el acuerdo.
En octubre, la empresa del Sr. Sarver pagó aproximadamente 580 millones de dólares en efectivo para un complejo comercial y de oficinas relativamente nuevo en los suburbios de Dallas. Siete años antes, el complejo se vendió por más de 733 millones de dólares, según datos de CoStar.
Timothy Sloan, ex director ejecutivo de Wells Fargo y vicepresidente de la firma de inversiones Fortress, dijo que es demasiado pronto para que la mayoría de los inversores institucionales comiencen a comprar edificios de oficinas, incluso a precios altísimos.
“Se podía ver a gente rica comprando edificios de oficinas vacíos”, dijo Sloan. «Pero pueden permitirse el lujo de adoptar una visión a largo plazo, algo que un fondo de inversión no puede hacer».
Otro factor que frena las compras en dificultades es que muchas propiedades antiguas requieren grandes inversiones de capital para proporcionar el tipo de comodidades que los inquilinos buscan o pagan para convertir estos edificios en apartamentos residenciales.
Jeffrey Kaplan, fundador de Meadow Partners, un administrador inmobiliario de 6.200 millones de dólares, dijo que es difícil entusiasmarse demasiado con la compra de un edificio de oficinas antiguo que no tiene las comodidades de un edificio recién construido, incluso a un precio ridículo.
“En algunos de estos edificios, simplemente no sé qué está pasando”, dijo Kaplan. “No es viable convertir todos estos edificios de oficinas en viviendas. En muchos casos sigue siendo demasiado caro”.
Susan C. playero contribuido a la investigación.
